Внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ (Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 340-ФЗ), призванное в значительной мере упорядочить индивидуальное жилищное строительство внесло заметную сумятицу на рынке, по крайней мере, на первых порах. Попробуем разобраться в основных нюансах новых правил начала и окончания ИЖС.
Итак, подход к разрешительным процедурам при возведении загородных домов был наконец-то пересмотрен: установлен уведомительный порядок начала и окончания строительства. А обязательный доселе процесс получения разрешения на строительные работы отныне упразднен.
На первый взгляд, произошло значительное упрощение процедуры. Однако в реальности новые уведомления имеют большое сходство с разрешениями, так как предполагают представление обширного пакета документов, проверку информации, контроль соблюдения норм, а также осмотр объекта специально созданной комиссией. И самое главное - при выявлении несоответствий чиновники просто не согласуют строительство или узаконивание постройки. В конечном итоге, сооружение может быть признано самостроем со всеми вытекающими из этого факта последствиями.
До подачи уведомления по-прежнему желательно иметь на руках градостроительный план земельного участка со сведениями о месте нахождения объекта, расстоянии от него до соседних объектов, наличии инженерных сетей и др. План, как и прежде, выдается местной администрацией.
Новый закон подтвердил, что при возведении индивидуального жилого и садового дома проектная документация в обязательном порядке не требуется и ее создание зависит от желания застройщика. Понятно, что нужно хотя бы готовое архитектурное решение (графическое или схематическое), чтобы представлять себе как будет выглядеть будущий дом. Впрочем, уважающая себя строительная компания всегда готовит полную проектную документацию. И даже обычный садовод-любитель при строительстве сарая рисует пусть даже примитивный план сооружения.
Получив пакет документов, уполномоченный территориальный орган проверяет заявленные сведения на предмет соблюдения максимальных параметров строительства, вида землепользования, соответствие будущей постройки всем нормам законодательства. Изучив документы, ответственный чиновник направляет гражданину (застройщику) соответствующее уведомление о законности планируемой стройки.
Как известно, «дачная амнистия» (Федеральный закон №93 от 30.06.2006) предусматривает отсутствие необходимости испрашивать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС. Однако с введением новых статей закона владелец, построивший индивидуальный/дачный дом, обязан подать в уполномоченный орган уведомление о завершении строительства (или реконструкции). Документ должен включать целый спектр информации: от данных о владельце и строительной компании и кадастровом номере надела до параметров постройки и сведений об оплате госпошлины. К уведомлению прикладывается доверенность представителя, технический план сооружения, а также (и это важно!) соглашение совладельцев надела о размере долей в праве собственности на дом, если его собственниками являются два и более физлица. При отсутствии вышеуказанных сведений чиновники даже не будут рассматривать документы.
Для органа местного самоуправления установлена обязанность в срок не позднее 7 рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции (в случае соответствия построенного объекта требованиям законодательства) направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект ИЖС.
В течение указанного срока чиновники обязаны проверить все документы на соответствие законодательству РФ. Если ранее строителю не направлялось уведомление о том, что постройка не соответствует установленным стандартам, на место выезжает специальная комиссия, которая должна осмотреть строение и сопоставить вид использования недвижимости с видом, заявленным в уведомлении и т. д. Таким образом, теперь будет проводиться целая комплексная проверка. И уже по её итогам уполномоченный орган направит собственнику уведомление о соответствии (или несоответствии) нового дома требованиям закона. В последнем случае постройку не удастся зарегистрировать в ЕГРН.
Кстати, если упраздненное ныне разрешение на строительство получено до 4 августа 2018 года и строительные работы на земельном участке начались, то его владелец (застройщик) вправе не уведомлять об этом уполномоченный орган, а по завершении стройки зарегистрировать дом на основании все того же разрешения.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что новые процедуры документального подтверждения начала и окончания ИЖС проще не стали. Более того, произошла «подмена понятий», ведь уведомление уполномоченного органа о старте стройки и получение от него одобрения по сути то же самое «разрешение на строительство». Положительную резолюцию чиновников необходимо получить и по завершении строительных работ, а работа вновь созданных комиссий в целом ничем не отличается от алгоритмов «сдачи-приемки». Уточним, комиссия будет вводить построенный объект в эксплуатацию по упрощенной схеме на основании заключения о соответствии объекта сведениям, указанным застройщиком в уведомлении. Однако, вероятность того, что проверяющие могут не выдать такое заключение по ряду причин не стоит сбрасывать со счетов…
Наконец, по состоянию на сентябрь 2018 года форма новой уведомительной документации принята только в отдельных регионах, будет ли принят единый по стране образец документов пока не известно. Порядок подачи уведомлений в инстанции также не отработан. В местных администрациях рекомендуют, как минимум, дождаться утвержденного на региональном уровне формата уведомлений до начала строительства.
В каждом уведомлении должны указываться ФИО (или название) застройщика, адрес проживания или регистрации, паспортные и контактные данные, кадастровый номер участка, сведения о правах на землю и видах ее разрешенного использования, а также сведения о планируемых параметрах будущего дома, и желательно его графическое или схематическое изображение.
При этом в документе определены предельные размеры индивидуального жилого дома - не выше 20 метров и не более трех этажей. Отметим, что новые нормы высотности индивидуальных/дачных домов применимы только к той местности, где отсутствует собственный высотный регламент.
В уведомлении также важно указать, что будущий дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Эта формулировка призвана решить проблему возведения под видом объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) многоквартирных домов.
